Обобщение судебной практики применения земельного законодательства

Утверждено
постановлением Президиума суда
от 08.08.2008 №  15/2008

Обобщение судебной практики
применения земельного законодательства

I. Практика применения земельного законодательства при рассмотрении споров, возникающих из административных правоотношений.

1. Наличие на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, незавершенного объекта самовольного строительства не является препятствием для проведения торгов по продаже прав на заключение договора аренды данного земельного участка для жилищного строительства.

Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования (далее – Администрация, ответчик), которым оспаривает распоряжение ответчика о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из муниципальной собственности для строительства многоквартирного жилого дома.

В обоснование данного заявления Общество указало на то, что оспариваемое им распоряжение предусматривает проведение торгов в отношении земельного участка, на котором заявителем самовольно установлены буронабивные сваи и монолитный фундамент (завершенного нулевого цикла), монолитный фундамент с каркасом 1 этажа.

Решением арбитражного суда распоряжение признано незаконным ввиду его несоответствия статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить его и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Общества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого по настоящему делу распоряжения по следующим основаниям.

Арбитражным судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заявителем самовольно без соответствующих разрешений начато строительство жилого дома, в результате чего на спорном земельном участке установлены буронабивные сваи и монолитный фундамент (незавер¬шенный нулевой цикл), а также самовольно выстроен монолитный фундамент с каркасом 1-го этажа. Факт осуществления самовольного строительства без получения необходимых согласований и разрешений Обществом не оспаривается.

Вместе с тем вывод арбитражного суда первой инстанции о несоответствии оспариваемого распоряжения статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации признан арбитражным судом апелляционной инстанции основанным на неправильном применении норм материального права.

Из пункта 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Следовательно, при отсутствии у Общества прав на земельный участок и незавершенный объект самовольного строительства оспариваемое по настоящему делу распоряжение не препятствует ему самостоятельно осуществить снос и тем самым реализовать правомочия собственника в отношении строительных материалов. Кроме того, проведение торгов по продаже права аренды земельного участка позволит реализовать положения, содержащиеся в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Распоряжение Администрации не является распорядительным актом в отношении самовольной постройки, информация в извещении о проведении аукциона о наличии на земельном участке буронабивных свай, монолитного фундамента нулевого цикла, монолитного фундамента с каркасом 1 этажа была указана для обеспечения потенциального покупателя исчерпывающей информацией о земельном участке и не может свидетельствовать о распоряжении данной постройкой.

Следовательно, оспариваемое по настоящему делу распоряжение не нарушает права и законные интересы Общества. Доказательства нарушения данным актом прав и законных интересов иных лиц для применения положений пункта 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации заявителем не представлены.

С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции отменил решение арбитражного суда первой инстанции, принял новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного Обществом требования.

2. Суд отказал в удовлетворении заявления лица о признании недействительным акта уполномоченного органа о предоставлении в собственность земельного участка другому лицу, поскольку переход права собственности на здание, расположенное на указанном земельном участке, за заявителем в установленном порядке не зарегистрирован, следовательно, оспариваемый им акт не нарушает его права и законные интересы.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации сельсовета (далее по тексту – Администрация, ответчик) об отмене постановления о предоставлении в собственность земельного участка гражданину.

Как следует из материалов дела, Администрацией в порядке, определенном действующим на тот момент Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», принято постановление, согласно которому за гражданином закреплен земельный уча¬сток для веде¬ния приусадебного хозяйства.

На основании указанного постановления гражданину выдано свидетельство о праве собствен¬ности на землю.

Общество, полагая, что постановлением Администрации нарушено его право на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости – здание, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Решением арбитражного суда в удовлетворении указанного заявления отказано. Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и удовлетворения заявленных Обществом требований в виду следующего.

Из смысла пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право пользования земельным участком вытекает из наличия права собственности на объект недвижимого имущества.

Для подтверждения наличия права собственности на здание Обществу необходимо представить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости. Такие правоустанавливающие документы в материалы дела предоставлены не были.

При отсутствии доказательств наличия у Общества права собственности на объект недвижимости нет оснований полагать, что постановление Администрации о закреплении земельного участка за гражданином нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

3. Отказ лицу, являющемуся собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, который предоставлен ему в аренду, в приобретении данного земельного участка в собственность после вступления в силу пункта 2.2. статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» недопустим.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа администрации муниципального образования (далее по тексту – Администрация, ответчик) в предоставлении ему в собственность земельного участка.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации индивидуальному предпринимателю для эксплуатации автозаправочной станции предоставлен в аренду земельный участок. На основании указанного постановления между индивидуальным предпринимателем и Администрацией заключен договор аренды данного земельного участка.

Автозаправочная станция принадлежит заявителю на праве собственности, о чем выдано свидетельство.

Заявитель обратился к ответчику с письмом, в котором выражена просьба предоставить в собственность земельный участок для эксплуатации автозаправочной станции.

Ответчик отказал индивидуальному предпринимателю в предоставлении спорного земельного участка в собственность по тем основаниям, что, заключив договор аренды данного земельного участка, он утратил право на приобретение его в собственность, срок действия указанного договора не истек, а основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Индивидуальный предприниматель, считая указанный отказ несоответствующим действующим законам и иным нормативно-правовым актам, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с вышеизложенным заявлением.

Решением арбитражного суда заявление индивидуального предпринимателя удовлетворено.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в абзаце 3 пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано разъяснение по применению пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому, если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения жалобы Администрации пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.

Приведенное ответчиком в обоснование апелляционной жалобы разъяснение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по применению указанной нормы относится к законодательству, действовавшему до вступления в силу пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 2.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, с момента вступления в силу указанной нормы соответствующий запрет на приобретение земельного участка собственником расположенной на нем недвижимости при заключении договора аренды земельного участка отсутствует, вышеназванное разъяснение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не подлежит применению к возникшим с этого момента правоотношениям.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признал правомерным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что в случае, если собственник строения приобрел право аренды на земельный участок, это не исключает его права на приобретение впоследствии этого земельного участка в собственность. Право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ в предоставлении в собственность земельного участка незаконен, в связи с чем оставил в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

4. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом факт наличия или отсутствия у них принадлежащих на праве собственности зданий, строений, сооружений на данных земельных участках для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками не имеет значения.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования (далее по тексту – Администрация) товариществу с ограниченной ответственностью на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок, о чем выдано свидетельство.

Общество с ограниченной ответственностью (правопреемник товарищества с ограниченной ответственностью) на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» обратилось в Администрацию с заявлением о переоформлении (предоставлении) вышеуказанного земельного участка в собственность.

Администрацией отказано в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту - Общество) земельного участка в собственность в связи с тем, что Общество не является собственником объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и обязании Администрации направить проект договора купли-продажи этого земельного участка.

Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано. При этом суд исходил из того, что в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» возможность переоформления указанными в данной норме лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности с учетом положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обусловлена наличием у данных лиц объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Поскольку за заявителем объектов недвижимости на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, не зарегистрировано, у него отсутствует право на приобретение данного земельного участка в собственность.

Не согласившись с данным решением, Общество обратилось в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения данной апелляционной жалобы указал следующее.

Вывод арбитражного суда первой инстанции о возможности оформления в собственность земельных участков только в случае, если они заняты объектом(ами) недвижимости не соответствует пункту 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из содержания данной нормы следует, что указанием на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации законодатель отсылает только к порядку действий по приобретению в аренду или собственность земельных участков указанными юридическими лицами. Подтверждение указанной позиции также изложено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Таким образом, отсылка к установленному статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядку (административной процедуре) предоставления прав на соответствующие земельные участки не означает, что пунктом 2 статьи 3 названного Закона и статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируются одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в собственность.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрены специальные условия приобретения земли в собственность (наличие права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в собственность, установленных статьей 36 Кодекса (наличие права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

Оформление в собственность земельных участков (как земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, так и земельных участков, на которых объекты недвижимости отсутствуют) производится по единой процедуре, урегулированной статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом пункт 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не ограничивает возможность оформления в собственность земельных участков в зависимости от наличия или отсутствия на них объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности указанным в данной норме лицам.

Таким образом, отсутствие у Общества на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции отменил, принял новый судебный акт об удовлетворении заявленных Обществом требований.

5. Суд признал незаконным предоставление органом местного самоуправления земельного участка в аренду для строительства, поскольку обязанность по информированию населения муниципального образования о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства органом местного самоуправления не была выполнена.

По акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту - Общество) в качестве вклада в уставный капитал передано здание. В установленном порядке за ним зарегистрировано право собственности на данное здание.

Земельный участок, на котором расположено данное здание, находится в муниципальной собственности и принадлежал лицу, передавшему его в качестве вклада уставный капитал Общества, на праве аренды согласно договору с администрацией муниципального образования. В связи с передачей здания в качестве вклада в уставный капитал Общества к указанному договору аренды подписано дополнительное соглашение, согласно которому Общество выступает арендатором по данному договору.

До истечения срока названного договора аренды администрацией муниципального образования издано распоряжение, которым предварительно согласовано место размещения здания на земельном участке, утвержден акт о выборе вышеназванного земельного участка.

В дальнейшем принято распоряжение о предоставлении земельного участка под строительство, на основании которого с закрытым акционерным обществом заключен договор аренды земельного участка.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования (далее по тексту – Администрация, ответчик) о признании недействительным распоряжения о предоставлении закрытому акционерному обществу в аренду земельного участка.

Закрытое акционерное общество привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением арбитражного суда заявление удовлетворено. Не согласившись с данным судебным актом, третье лицо обратилось с жалобой в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы третьего лица указал следующее.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, с момента оформления права собственности на здание заявитель приобрел право на использование земельного участка на праве аренды, как и прежний собственник здания, о чем к договору аренды с бывшим собственником здания составлены дополнительные соглашения.

Заявитель на момент вынесения оспариваемого по настоящему делу распоряжения является законным пользователем спорного земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, Администрация при вынесении оспариваемого распоряжения и предоставлении спорного земельного участка третьему лицу нарушила права заявителя на земельный участок.

Кроме того, судом отмечено, что при издании распоряжения ответчиком был нарушен установленный законом порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе с предварительным согласованием места размещения объекта. Одним из этапов данной процедуры является выбор земельного участка, который осуществляется в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с названной статьей гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 18 Градостроительного кодекса Российской федерации органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства.

Доказательства информирования населения, в том числе, заявителя, о предстоящем или возможном предоставлении спорного земельного участка для строительства в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенных обстоятельств, арбитражный суд апелляционной инстанции признал обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что оспариваемое по настоящему делу распоряжение Администрации подлежит признанию недействительным.

6. Наложение границ предоставленного одному лицу в аренду земельного участка с границами земельного участка ранее предоставленного в аренду другому лицу является основанием для признания недействительными актов уполномоченных органов о предварительном согласовании места размещения и передаче в аренду земельного участка лицу, которому земельный участок был предоставлен позже.

Постановлением администрации муниципального образования индивидуальному предпринимателю передан в аренду земельный участок под торговый киоск. На основании постановления с индивидуальным предпринимателем заключен договор аренды данного земельного участка.

Постановлением администрации муниципального образования о предварительном согласовании места размещения утвержден акт выбора и обследования земельного участка под строительство магазина Обществу.

Следующим постановлением о передаче в аренду земельного участка Обществу предоставлен в аренду земельный участок под проектирование и строительство магазина.

В связи с принесением прокурором протеста на постановления о предварительном согласовании места размещения объекта и о передаче в аренду земельного участка Обществу администрацией муниципального образования отменены.

Индивидуальный предприниматель, считая, что постановления о предварительном согласовании места размещения объекта и о передаче в аренду земельного участка Обществу не соответствуют закону и нарушают его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования о признании указанных актов недействительными.

Решением арбитражного суда в удовлетворении требования заявителя отказано на том основании, что оспариваемые по настоящему делу постановления были отменены.

Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой на указанное решение. Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя указал, что законность оспариваемых ненормативных правовых актов должна была быть проверена арбитражным судом первой инстанции на дату их вынесения независимо от их последующей отмены. Указанная позиция подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 18 информационного письма от 22.12.2005 № 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

Данное обстоятельство явилось основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции. При принятии нового судебного акта по делу арбитражный суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Заявитель является арендатором земельного участка согласно действующему договору аренды. Данный земельный участок выделен заявителю под установку павильона.

Уведомлением ему было предложено освободить арендуемый земельный участок. В качестве основания данного требования были приведены оспариваемые по настоящему делу постановления. Указанное обстоятельство арбитражный суд апелляционной инстанции расценил как доказательство наложения земельных участков предпринимателя и земельного участка, предоставленного Обществу.

При этом, ответчик в нарушение установленной за ним статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанности доказывания законности вынесенных актов не представил кадастровые планы, схему земельных участков, подтверждающие факт неналожения спорных земельных участков.

Порядок расторжения договора аренды регулируется статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды. Согласно заключенному с заявителем договору аренды он может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только по основаниям, указанным в пункте 4.1.1 договора при условии уведомления арендатора о расторжении. Из материалов дела следует, что отсутствовали основания, предусмотренные гражданским законодательством и пунктом 4.1.1 договора для досрочного его расторжения, уведомление о расторжении договора индивидуальному предпринимателю не направлялось. В обжалуемых постановлениях отсутствует указание о прекращении действия заключенного с предпринимателем договора аренды земельного участка. На момент рассмотрения судом дела индивидуальный предприниматель пользуется земельным участком на правах аренды.

При принятии оспариваемых постановлений должны были быть четко разграничены земельные участки уже предоставленные в аренду, собственность или на ином предусмотренном законе праве и выделяемый Обществу земельный участок, с тем чтобы не допустить ущемления прав лиц, которым земельные участки уже предоставлены на каком-либо из указанных прав. В нарушение этого требования постановления содержат указание на участок, часть которого уже передана в установленном порядке в аренду предпринимателю, значит, подлежат признанию недействительными.

Вместе с тем, поскольку оспариваемые постановления были вынесены администрацией муниципального образования, а требование предъявлено к Комитету по управлению муниципальным имуществом, который не является надлежащим ответчиком по делу, арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя.

7. Права по договору аренды на земельный участок для строительства переходят лицу только при наличии в совокупности двух юридических фактов – наличие решения уполномоченного органа на предоставление земельного участка под строительство данному лицу и заключение с этим лицом договора аренды.

Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным распоряжения администрации муниципального образования (далее по тексту – Администрация, ответчик) о передаче в аренду земельного участка товариществу собственников жилья.

Решением арбитражного суда в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с данным решением, Общество обратилось в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, заявление удовлетворить. В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что оспариваемым распоряжением нарушены его права на продолжение работ по строительству.

Арбитражный суд апелляционной инстанции из материалов дела установил, что постановлением Администрации акционерному обществу в аренду предоставлен земельный участок для строительства жилого дома. С акционерным обществом заключен договор аренды данного земельного участка.

В дальнейшем между акционерным обществом и заявителем заключен договор, согласно которому заявителю данный земельный участок предоставлен в субаренду для строительства жилого дома. Письмом акционерное общество известило Администрацию о заключении договора субаренды, в связи с чем Обществу выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - жилого дома.

Соглашением акционерное общество и заявитель расторгли договор субаренды.

Акционерным обществом и товариществом собственников жилья заключен договор, в соответствии с которым первое уступило все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка товариществу собственников жилья.

Оспариваемым по настоящему делу распоряжением внесены изменения в постановление Администрации о предоставлении акционерному обществу в аренду земельного участка для строительства жилого дома. В соответствии с данными изменениями в названии и содержании постановления слова «акционерному обществу» заменены словами «товариществу собственников жилья».

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании данного распоряжения незаконным.

Заявленное требование рассмотрено в качестве требования об оспаривании ненормативного правового акта, установлено наличие полномочий Администрации по вынесению распоряжения, при решении вопроса о наличии у ответчика оснований для его вынесения суд указал следующее.

Правоотношения по предоставлению земельных участков для строительства, в том числе, по передаче их в аренду имеют сложный правовой состав.

В соответствии со статьей 91 Градостроительного Кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления. Следовательно, право осуществлять строительство, а также право пользования земельным участком в целях осуществления строительства могут возникнуть только в результате административного индивидуально-правового акта органа местного самоуправления и только у того лица, которое в этом акте указано.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор имеет право, в том числе, с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Учитывая, что правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, обладают органы местного самоуправления, следовательно, законодательство ограничивает права арендаторов и субарендаторов при определении судьбы земельных участков, предоставляемых для строительства. В данных правоотношениях действует, в силу статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, общегражданский принцип свободы договора. Однако, он ограничивается волеизъявлением арендодателя. Кроме того, он ограничен полномочиями собственника земельного участка. С учетом положений Градостроительного кодекса Российской Федерации такими земельными участками вправе пользоваться не любое лицо, а лицо, являющееся застройщиком. Определение конкретного арендатора, а также субарендатора такого земельного участка производится с учетом волеизъявления уполномоченного органа.

Основанием издания оспариваемого по настоящему делу распоряжения явилось волеизъявление уполномоченного органа на перемену арендатора спорного земельного участка в результате подписания договора между акционерным обществом и товариществом собственников жилья о передаче всех прав и обязанностей по договору аренды названного земельного участка.

При решении вопроса о том, нарушает ли распоряжение Администрации права и законные интересы заявителя, суд установил, что на момент его вынесения договор субаренды с заявителем расторгнут, срок действия выданного заявителю разрешения на строительство истек. Отсутствует новое разрешение уполномоченного органа как на строительство, так и на предоставление Обществу земельного участка в аренду либо субаренду.

Доказательства осуществления заявителем строительных работ на спорном земельном участке в материалы настоящего дела не представлены.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что поскольку заявителем не доказано наличие прав на спорный земельный участок, оспариваемый ненормативный правовой акт его прав и законных интересов не нарушает.

При изложенных обстоятельствах арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

8. Приобретение коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем здания, строения, сооружения, расположенных на земельных участках государственной или муниципальной собственности, у акционерного общества, в уставный капитал которого указанные здания, строения, сооружения вошли по плану приватизации в результате преобразования государственного предприятия, осуществляется по льготной цене в соответствии пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости администрации муниципального образования (далее по тексту - ответчик) об отказе в выкупе земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, в уставный капитал акционерного общества, созданного в результате преобразования государственного предприятия, в соответствии с планом приватизации включен имущественный комплекс.

Заявителем по договору купли-продажи с указанным акционерным обществом названный имущественный комплекс приобретен в собственность. Право собственности заявителя на имущественный комплекс зарегистрировано в установленном порядке.

В дальнейшем заявитель обратился к ответчику с письмом о приобретении земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему имущественный комплекс, на условиях предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Письмом ответчик отказал Обществу в выкупе данного земельного участка, мотивируя отказ тем, что заявитель не получал указанный объект недвижимого имущества непосредственно из состава государственной собственности.

Не согласившись с отказом ответчика, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность устранить допущенное нарушение путем заключения с Обществом договора купли-продажи земельного участка на условиях пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено препятствий для выкупа земельного участка Обществом на льготных условиях в виду следующего.

Из пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках, зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, которая устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка,

расположенного в иной местности.

Обществом соблюдены предусмотренные указанной нормой условия приобретения земельного участка, находящегося в государственной собственности, по льготной цене, в том числе, подтверждено право собственности на расположенный на данном земельном участке имущественный комплекс, доказан факт приобретения имущественного комплекса из государственной собственности.

То обстоятельство, что Общество приобрело право собственности на имущественный комплекс в результате сделки с акционерным обществом, в уставный капитал которого указанный объект недвижимости вошел в результате преобразования государственного предприятия по плану приватизации, не влияет на его право приобрести земельный участок по льготной цене, поскольку Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» соответствующих ограничений не устанавливает.

Таким образом, поскольку факт отчуждения расположенного на земельном участке государственной собственности имущественного комплекса, ранее находившегося в государственной собственности, доказан заявителем, то он имеет право на приобретение земельного участка по льготной цене в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российско й Федерации».

С учетом изложенного, отказ ответчика заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка на льготных условиях признан арбитражным судом апелляционной инстанции незаконным, соответственно решение арбитражного суда первой инстанции оставлено в силе, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

II. Практика применения земельного законодательства при рассмотрении споров, возникающих из гражданских правоотношений.

1. Переход лицу права собственности на здание, строение, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования другому лицу, является основанием прекращения у последнего и возникновения у первого лица права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка в силу закона. Возникновение и прекращение указанного права связано с моментом его государственной регистрации в установленном порядке. Отсутствие такой регистрации является основанием для отказа в иске о признании за данный лицом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Общество обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю о признании ответчика утратившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и признании данного права за истцом.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов по продаже арестованного имущества Общество приобрело недвижимое имущество. Зарегистрирован переход права собственности Общества на недвижимость.

Ссылаясь на то, что наличие у ответчика права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное Обществом недвижимое имущество, создает препятствия в пользовании и распоряжении данным имуществом, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить его.

Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения данной жалобы не нашел оснований для ее удовлетворения со ссылкой на следующее.

В соответствии со статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено по воле землепользователя либо в принудительном судебном порядке, в предусмотренных указанной нормой случаях, в том числе, в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Из анализа указанных правовых норм следует, что переход права собственности на объект недвижимости к другому лицу является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у прежнего его обладателя и возникновением данного права у собственника недвижимости в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право постоянного (бессрочного) пользования.

За истцом право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных по настоящему делу требований отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Гражданского кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Тот факт, что истец не относится к категории лиц, которым разрешено предоставлять земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование в данном случае не имеет значение, поскольку ему такое право не предоставляется - данное право переходит к нему в силу закона в связи с переходом права собственности на недвижимость, расположенную на таком земельном участке.

2. Недоказанность истцом того факта, что ответчик является собственником земель сельскохозяйственного назначения или правообладателем по другим основаниям, предусмотренным законом, является основанием для отказа в удовлетворении требований о принудительном изъятии данных земель.

Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу о принудительном изъятии земель сельскохозяйственного назначения.

Принимая решение об отказе в удовлетворении данного требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал, что ответчик является правообладателем земельных участков, об изъятии которых заявлен иск.

Истец не согласился с решением суда, обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить.

Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения указанной жалобы указал следующее.

Статья 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует вопросы изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника (п.3) и принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения (п.2).

Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что вопрос о возможности изъятия земель сельскохозяйственного назначения и порядок их изъятия законодатель ставит в зависимость от наличия у лица, у которого они изымаются, одного их вышеуказанных прав в отношении земель.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что истец полагает ответчика собственником земельного участка, об изъятии которого предъявлен иск. Вместе с тем, в материалы дела представлено уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации права собственности Общества на данный земельный участок, в связи с тем, что представленные правоустанавливающие документы не позволяют установить наличие права собственности Общества на него. Недоказанность истцом факта принадлежности ответчику земельного участка на праве собственности является основанием для отказа в удовлетворении иска.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции согласился с выводами арбитражного суда первой инстанции по делу, признав решение законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Арбитражным судом кассационной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

3. Федеральная служба земельного кадастра России и ее территориальные органы уполномочены на проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности. В иных случаях территориальное землеустройство проводится юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основании договора или по решению суда.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю В. о выделе в натуре 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:06:610101010:0044, определив его границы согласно представленному проекту границ земельного участка.

Как следует из материалов дела, индивидуальными предпринимателями В. и А., являющимися собственниками нежилых помещений в нежилом здании, расположенном на спорном земельном участке, по договору купли-продажи данный участок приобретен в общую долевую собственность.

В дальнейшем по договору дарения индивидуальный предприниматель А. подарил истцу нежилое помещение и ½ доли земельного участка с кадастровым номером 24:06:610101010:0044. Осуществлена государственная регистрация права собственности истца на ½ долю в праве собственности на указанный земельный участок и права собственности на нежилое помещение.

Письмом истец предложил ответчику прекратить режим долевой собственности на спорный земельный участок и выделить границы каждого в натуре. В связи с отказом ответчика согласовать проект границ земельного участка и осуществить выдел доли истца в натуре, последний обратился в суд с настоящим иском.

Решением арбитражного суда в иске отказано на том основании, что работы по определению месторасположения и границ земельного участка проведены обществом с ограниченной ответственностью (далее по тексту - Организация), которое не является уполномоченным лицом.

По результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В случае, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Ответчик полагает, что выдел доли в натуре без нанесения несоразмерного ущерба, с сохранением за каждым выделенным участком возможности его использования по целевому назначению невозможен, в связи с чем предлагает истцу выплатить ему денежную компенсацию в соответствии с долей последнего.

Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют, что разделение земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101010:0044 на два равных земельных участка согласно прилагаемой схеме и использование каждого самостоятельно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу возможно.

Согласно Положению о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 № 396, межевание объектов землеустройства представляет собой установление границ муниципальных и других административно-территориальных образований, а также земельных участков.

Работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя: определение границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства в порядке, устанавливаемом Федеральной службой земельного кадастра России.

Пунктом 9 указанного Положения предусмотрено, что работы, связанные с определением местоположения и границ земельного участка, подлежащего выделению в натуре в счет земельной доли (долей) выполняются уполномоченным государственным органом либо специализированными землеустроительными организациями или частными лицами, имеющими лицензии на право выполнения этих работ.

Согласно лицензиям, выданным на имя Организации, она уполномочена выполнять топографические и другие специальные работы при проведении межевания земель, ведении кадастров, а также иных изыскательных и специальных работ.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции указал, что вывод арбитражного суда первой инстанции о проведении работ по определению месторасположения и границ земельного участка неуполномоченным лицом не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Доводы ответчика о невозможности использования земельного участка в случае выдела доли по назначению (для производственных нужд) надлежащими доказательствами по делу не подтверждены.

Арбитражным судом кассационной инстанции постановление арбитражного суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

4. Поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка последний относился к землям сельскохозяйственного назначения, категория его в установленном порядке изменена не была, суд отказал в удовлетворении иска о признании данного договора недействительным на том основании, что земельный участок предназначался для проведения работ по добыче угля и победителем аукциона на получения права пользования недрами в целях добычи угля признано третье лицо.

Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу А. (далее по тексту – Общество, ответчик) о признании недействительным договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Определением к участию в деле в качестве третьего лица с требованием о признании недействительным данного договора аренды привлечено общество В. (далее по тексту – Организация, третье лицо)

Как следовало из материалов дела, постановлением № 33 администрации муниципального образования ответчику предварительно согласован отвод земельного участка для проведения работ по добыче угля Ошаровского участка.

На основании указанного постановления с ответчиком заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. Договор был зарегистрирован в установленном порядке.

Указанный в договоре земельный участок был передан арендатору, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка.

В дальнейшем был проведен аукцион на получение права пользования недрами в целях добычи бурого угля на участке «Ошаровский», победителем которого была признана Организация. Организации выдана лицензия на право пользования недрами земельного участка, заключено лицензионное соглашение.

Постановлением № 484 администрации муниципального образования утвержден акт выбора земельного участка под отработку Ошаровского участка Искринского месторождения бурого угля.

Истец и третье лицо обратились в арбитражный суд с требованием о признании недействительным заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что данный земельный участок постановлением № 33 администрации муниципального образования уже был согласован для разработки месторождения полезных ископаемых, в связи с чем не мог быть передан по договору аренды Обществу в качестве земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. В применении срока исковой давности, о котором было заявлено ответчиком, отказано. Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить его и принять новый акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения данной жалобы решение арбитражного суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявленных исковых требований отказал, на том основании, что истек срок исковой давности.

При этом, давая оценку соответствия оспариваемого договора аренды действующему законодательству, арбитражный суд апелляционной инстанции указал следующее.

Из материалов дела следует, что по договору аренды ответчику был передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 2 статьи 7, пункту 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением, в том числе земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

В соответствии со статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в установленном федеральным законом порядке, в том числе в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности производится органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Доказательства перевода земельного участка, переданного ответчику в аренду по договору из категории земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию, в материалы дела не представлены.

Кроме того, из постановления № 33 не усматривается какой именно земельный участок был согласован для проведения работ по добыче угля Ошаровского участка. Акт выбора земельного участка под отработку Ошаровского участка Искринского месторождения бурого угля был утвержден только постановлением № 484, т.е. уже после заключения договора аренды с ответчиком.

Таким образом, принятие постановления № 33 не препятствовало передаче земельного участка Обществу. Поскольку, как указано выше, категория земельного участка, переданного в аренду ответчику, не была изменена, истец вправе был заключить оспариваемый договор аренды.

5. Если договором аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается на основании нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы, то в случае изменения данными актами размера арендной платы, заключение дополнительного соглашения к договору аренды не требуется. При условии опубликования данных актов в средствах массовой информации у арендодателя отсутствует обязанность извещения арендатора об изменении размера арендной платы, если иное не установлено договором аренды земельного участка.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок в сумме 37 223 руб. 21 коп.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации муниципального образования между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка из земель муниципальной собственности.

В соответствии с условиями данного договора арендатор обязался вносить ежегодно арендную плату, размер которой определяется на основании нормативных правовых актов администрации муниципального образования. Размер арендной платы подлежит пересчету в соответствии с вносимыми администрацией муниципального образования изменениями в указанные нормативные правовые акты.

Полагая, что ответчик не исполнил в полном объеме обязательство по уплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из законности заключенного договора о предоставлении земельного участка в аренду и обоснованности исковых требований в виду неисполнения ответчиком обязательств по внесению ежегодной арендной платы.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение суда отменить. По мнению ответчика, плата за аренду земли была произведена в соответствии с условиями заключенного договора аренды, об изменении размера арендной платы арендатор не извещался, никаких соглашений и дополнений к договору аренды земельного участка об изменении размера арендной платы не заключалось.

Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения жалобы индивидуального предпринимателя установил следующее.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. В соответствии пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьей 606, пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлена обязанность арендодателя уплачивать арендную плату за используемое им имущество.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии с заключенным между сторонами по делу договором размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными правовыми актами администрации муниципального образования. Изменение размера арендной платы поставлено в зависимость от вносимых в указанные акты изменений.

Постановлениями администрации муниципального образования размер арендной платы неоднократно изменялся. Исходя из условий договора и названных выше актов органов муниципального образования ответчику надлежало уплатить 42 236 руб. 72 коп.

В соответствии с представленными в материалы дела документами ответчик уплатил 5 013 руб. 49 коп.

В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком обязанности по уплате арендных платежей в полном объеме, у ответчика имеется задолженность в сумме 37 223 руб. 21 коп.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства по уплате арендной платы в полном объеме, требования истца о взыскании долга являются правомерными и подлежат удовлетворению в соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика о том, что никаких соглашений и дополнений к договору аренды земельного участка об изменении размера арендной платы им не подписывалось и об отсутствии извещения об изменении размера арендной платы в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В связи с тем, что договором предусмотрена возможность перерасчета размера арендной платы в случае принятия соответствующих решений органами местного самоуправления, изменение размера арендной платы не является изменением условий договора, а свидетельствует об исполнении его условий, в связи с чем не требует заключения дополнительных соглашений.

Постановления администрации муниципального образования, которыми устанавливались размеры арендной платы, были опубликованы в средствах массовой информации, что подтверждается копиями газет, следовательно, ответчик имел возможность с ними ознакомиться и исчислить арендную плату в должном размере. У арендодателя отсутствовала обязанность извещения ответчика об изменении размера арендной платы.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение арбитражного суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежит отмене.

6. Если покупатель приобретает недвижимость на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с него подлежит взысканию плата за пользование земельным участком независимо от того, оформлены ли отношения между собственником земельного участка и покупателем недвижимости.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Решением арбитражный суд взыскал с индивидуального предпринимателя в пользу общества сумму неосновательного обогащения.

Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить.

При рассмотрении жалобы ответчика арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации право собственности на земельный участок зарегистрировано за истцом.

Индивидуальным предпринимателем по договору купли-продажи с третьим лицом приобрено здание магазина, расположенное на указанном земельном участке. Согласно договору указанный земельный участок находится у третьего лица в аренде в соответствии с договором, заключенным с истцом.

Факт пользования ответчиком земельным участком послужил основанием для обращения истца с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование земельным участком.

Положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующего земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, при переходе права собственности на недвижимое имущество в виде здания магазина, к ответчику перешло право пользования земельным участком.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Истцу, как собственнику земельного участка, принадлежит право на получение платы за пользование данным участком. Подлежащая взысканию плата рассчитана истцом исходя из того, сколько бы заплатил покупатель недвижимости при наличии договора аренды земельного участка.

В силу изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции признано законным, обоснованным.

7. В случае, если с собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящихся в государственной собственности, не заключены договоры аренды, являются правомерными требования уполномоченных государственных и муниципальных органов о взыскании с таких лиц неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование земельным участком.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального образования обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, занимаемым нежилыми зданиями ответчика.

Согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права ответчику принадлежат на праве собственности нежилые здания.

Ссылаясь на то, что с момента государственной регистрации права на принадлежащие ему объекты недвижимости ответчик пользуется земельным участком без какого-либо правового основания, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить.

Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения жалобы ответчика пришел к следующим выводам.

Доказательства наличия прав на земельный участок ответчик не представил, в связи с чем арбитражный суд апелляционной инстанции признал обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что материалами дела подтверждается факт пользования обществом земельным участком, расположенным под принадлежащими ему объектами недвижимости без какого-либо правового основания.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Подлежащая взысканию сумма за пользование земельным участком рассчитана истцом с момента государственной регистрации перехода права собственности ответчика на недвижимость исходя из суммы, которую бы он заплатил при наличии договора аренды.

Проверив представленный истцом расчет, арбитражный суд апелляционной инстанции признал требования истца правомерными.

При изложенных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

8. Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок год и более, не освобождает лиц, фактически использующих земельные участки, от платы за их пользование в размере арендной платы, рассчитанной на основании нормативных актов о базовых ставках арендной платы на территории субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Управление имущества администрации муниципального образования обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству муниципального образования и индивидуальным предпринимателем заключен договор аренды земельного участка. По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.

Так как договор аренды, заключенный срок более года, не прошел государственной регистрации, истец полагает, его незаключенным, в связи с чем обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что договор аренды земельного участка является заключенным, поэтому отсутствуют основания полагать, что истец неправомерно пользуется земельным участком и с его стороны имеет место неосновательное обогащение за счет истца.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, иск удовлетворить.

Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения жалобы истца пришел к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды земельного участка заключен с ответчиком сроком более одного года. Поскольку указанный договор не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, договор считается не заключенным в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В связи с незаключенностью договора аренды земельного участка между сторонами возникло обязательство из неосновательного обогащения.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Факт пользования ответчиком в отсутствие правовых оснований земельным участком подтвержден актом приема – передачи земельного участка, актами обследования земельного участка.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводам о том, что ответчик неосновательно пользовался земельным участком, и должен возместить истцу то, что он сберег вследствие такого пользования.

Исходя из площади земельного участка и размера арендной платы истцом рассчитана сумма неосновательного обогащения, при этом сумма арендной платы рассчитана по ставкам арендной платы за землю, утвержденным уполномоченными органами государства.

Таким образом, установив факт пользования ответчиком спорным земельным участком в отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, проверив представленный истцом расчет платы за пользование спорным участком, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заявленные по делу исковые требования подлежат удовлетворению, а решение арбитражного суда первой инстанции отмене.

9. При рассмотрении требований о взыскании в качестве неосновательного обогащения денежных сумм, выплаченных в качестве арендных платежей по незаключенному договору аренды земельного участка, суд должен установить пользовался ли фактически истец земельным участком.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде арендных платежей, уплаченных по незаключенному договору аренды земельного участка.

Как следовало из материалов дела, истцу на основании договора аренды, заключенного с ответчиком, передан во временное владение и пользование земельный участок. Истец во исполнение указанного договора перечислял арендную плату. Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию, истец обратился с настоящим иском в суд.

Решением арбитражного суда первой инстанции иск удовлетворен. Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения жалобы ответчика на указанное решение пришел к следующим выводам.

Исходя из положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды земельного участка заключен с истцом сроком более одного года. Поскольку указанный договор не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, договор считается незаключенным в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Во исполнение незаключенного договора аренды земельного участка истец перечислял арендную плату.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Исходя из указанных норм, следует, что установлению в рамках настоящего дела подлежит вопрос о фактическом пользовании землей истцом.

В материалах дела имеется письмо истца, в котором он просил ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с полным прекращением производственно-хозяйственной деятельности. Из иных имеющихся в материалах дела доказательств следует, что с марта 2005 года производственная деятельность истцом не осуществлялась, земельный участок фактически им не использовался.

Размер неосновательного обогащения определен истцом исходя из сумм, перечисленных ответчику в виде арендных платежей за период, когда истец фактически не пользовался предоставленным ему по договору аренды земельным участком.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции согласился с выводами арбитражного суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленного истцом требования о взыскании неосновательного обогащения.

Судебные акты по делу оставлены без изменения арбитражным судом кассационной инстанции.

Опубликовано: 14.09.2016 14:38 Обновлено: 28.03.2023 21:07