О некоторых особенностях правового регулирования использования общего имущества МКД

Услуги в сфере ЖКХ

15.08.2012

На вопросы читателей отвечает Федоров Ю.Ф., канд. юрид. наук, г. Москва

Когда у дольщика появляется право собственности на квартиру в МКД? Есть ли тут какие-либо четко установленные законом сроки? Может ли дольщик, не продавая квартиру, распорядиться принадлежащей ему частью общей долевой собственности на общее имущество, например продать, подарить, обменять и т. п.?

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Таким образом право собственности на жилое помещение (в данном случае – квартиру) у участника долевого строительства возникает в момент государственной регистрации права собственности на указанное жилое помещение, чему должно предшествовать появление указанного разрешения и передаточного акта.

Что касается сроков, применительно к рассматриваемому случаю, то они тоже есть и согласно п. 3 ст. 16 указанного Федерального закона № 214-ФЗ застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

Может ли дольщик, не продавая квартиру, каким-либо образом распорядиться принадлежащей ему частью общей долевой собственности на общее имущество? Нет, поскольку закон не предоставляет участнику долевого строительства такого права и согласно п. 5 ст. 16 данного Федерального закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Согласно указанной норме, государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На общем собрании членов ТСЖ было принято решение о создании особого ремонтного фонда для проведения капитального ремонта общего имущества МКД. Каков должен быть порядок аккумулирования и расходования средств из данного фонда?

Ответ на данный вопрос неоднозначен, поскольку правоприменительная практика, включая судебную, выработала по нему 2 позиции.

Согласно первой, поступления от собственников помещений на финансирование капитального ремонта в специальный ремонтный фонд признаются целевыми и соответственно аккумулируются и расходуются на общих основаниях, поскольку согласно положениям ЖК РФ, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилам изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, понятие “содержание общего имущества” охватывает в т. ч. и мероприятия по проведению текущего и капитального ремонта.

Согласно второй позиции, указанный порядок накопления и расходования средств данного специального ремонтного фонда хоть и формируется собственниками ТСЖ, но не в таком либеральном порядке, как в первой позиции, а с учетом положений п. 3 ст. 324 НК РФ в части расчета предельной суммы отчислений в резерв, которая не может превышать среднюю величину фактических расходов на ремонт, сложившуюся за последние три года, а также порядка накопления средств на проведение особо сложных и дорогих видов ремонта в течение более одного налогового периода, при котором предельный размер отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт может быть увеличен на сумму отчислений на финансирование указанного ремонта, приходящегося на соответствующий налоговый период по графику проведения указанных видов ремонта, при условии, что в предыдущих налоговых периодах указанные либо аналогичные виды ремонта не осуществлялись. Напомним, что согласно указанному п. 2 ст. 234 НК РФ налогоплательщик, образующий резерв предстоящих расходов на ремонт, рассчитывает отчисления в такой резерв, исходя из совокупной стоимости основных средств, рассчитанной в соответствии с порядком, установленным настоящим пунктом, и нормативов отчислений, утверждаемых налогоплательщиком самостоятельно в учетной политике для целей налогообложения.

Совокупная стоимость основных средств определяется как сумма первоначальной стоимости всех амортизируемых основных средств, введенных в эксплуатацию по состоянию на начало налогового периода, в котором образуется резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств. При определении нормативов отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств налогоплательщик обязан определить предельную сумму отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств, исходя из периодичности осуществления ремонта объекта основных средств, частоты замены элементов основных средств (в частности, узлов, деталей, конструкций) и сметной стоимости указанного ремонта. При этом предельная сумма резерва предстоящих расходов на указанный ремонт не может превышать среднюю величину фактических расходов на ремонт, сложившуюся за последние три года. Если налогоплательщик осуществляет накопление средств для проведения особо сложных и дорогих видов капитального ремонта основных средств в течение более одного налогового периода, то предельный размер отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств может быть увеличен на сумму отчислений на финансирование указанного ремонта, приходящегося на соответствующий налоговый период в соответствии с графиком проведения указанных видов ремонта при условии, что в предыдущих налоговых периодах указанные либо аналогичные ремонты не осуществлялись.

Отчисления в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств в течение налогового периода списываются на расходы равными долями на последнее число соответствующего отчетного (налогового) периода.

В случае если налогоплательщик создает резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств, сумма фактически осуществленных затрат на проведение ремонта списывается за счет средств указанного резерва.

В случае если сумма фактически осуществленных затрат на ремонт основных средств в отчетном (налоговом) периоде превышает сумму созданного резерва предстоящих расходов на ремонт основных средств, остаток затрат для целей налогообложения включается в состав прочих расходов на дату окончания налогового периода.

Если на конец налогового периода остаток средств резерва предстоящих расходов на ремонт основных средств превышает сумму фактически осуществленных в текущем налоговом периоде затрат на ремонт основных средств, то сумма такого превышения на последнюю дату текущего налогового периода для целей налогообложения включается в состав доходов налогоплательщика.

Если в соответствии с учетной политикой для целей налогообложения и на основании графика проведения капитального ремонта основных средств налогоплательщик осуществляет накопление средств для финансирования указанного ремонта в течение более одного налогового периода, то на конец текущего налогового периода остаток таких средств не подлежит включению в состав доходов для целей налогообложения.

Кроме этого, собственники жилых помещений входящие в ТСЖ и решившие создать данный ремонтный фонд при накоплении и расходовании средств из него, на наш взгляд, должны также учитывать и специальное требование подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ о признании целевыми поступлениями сумм отчислений на формирование резерва на капитальный ремонт общего имущества МКД. Согласно данному подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья их членами.

Могут ли собственники квартир в МКД заключить с УК энергосервисный договор? Какой порядок его заключения?

Согласно подп. 38.2–38.5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (далее – энергосервисный договор на общедомовые нужды), с управляющей организацией, либо о наделении управляющей компании полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников энергосервисного договора на общедомовые нужды с организацией, оказывающей энергосервисные услуги. Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом.

При этом обращаем Ваше внимание на то, что согласно указанным нормам данных Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме решение собственников помещений принимается на общем собрании собственников помещений и должно содержать в том числе следующие условия заключения энергосервисного договора на общедомовые нужды:

• величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьшение в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных на общедомовые нужды коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды, и срок, необходимый для достижения такой величины экономии;

• цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок ее оплаты;

• срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды. Оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды осуществляется отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание и ремонт жилого помещения. При этом цена энергосервисного договора на общедомовые нужды определяется соглашением сторон такого договора.

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения в МКД, по которому арендатор обязался оплачивать коммунальные услуги по отдельному договору, заключаемому с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию здания, а именно – заключить в месячный срок договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию как нежилого помещения, так и всего МКД в целом, включающее в себя расходы на содержание и ремонт, в том числе капитальный, общего имущества, сбор и вывоз твердых бытовых отходов МКД, в котором расположено арендуемое нежилое помещение. Однако по прошествии месячного срока арендатор отказался заключить указанный договор на оказание возмездных услуг, заявив, что заключение такого договора неправомерно и что он в этой связи отказывается оплачивать данные расходы по эксплуатационному содержанию. Как быть? Если подать на арендатора в суд, то на какие правовые акты можно сослаться, чтобы заставить его выполнять условия договора аренды в части оплаты эксплуатационного содержания МКД?

Существует правоприменительная, включая судебную, практика (назовем в частности, решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2010 г. и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 г. по делу № А33-14660/2010), согласно которой суды, основываясь на положениях гл. 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 210, 249, 309, п. 1 ст. 290, ст. 616, п. 1 ст. 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходили к выводу о том, что обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, вытекает непосредственно из соответствующего договора аренды, согласно которому арендатор принял на себя обязательство по несению данного бремени. Особенно в этом плане примечательна норма п. 1 указанной ст. 781 ГК РФ, согласно которой заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Таким образом основываясь на данных нормах Жилищного и Гражданского кодексов Российской Федерации, арендодатель может обращаться в суд для отстаивания своей позиции, но при этом указанные решения Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда отменены Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.09.2011 по делу № А33-14660/2010.

Однако, с другой стороны, существует правоприменительная, включая судебную (в качестве примера назовем указанное постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.09.2011 по делу № А33-14660/2010), практика, согласно которой подтверждается правота арендатора по следующим правовым основаниям. Согласно ст. 116, п. 2 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ у арендатора нежилых помещений отсутствует право на заключение от своего имени договоров на управление многоквартирным домом с оплатой расходов на содержание помещений, не принадлежащих ему на праве собственности, а также общего имущества собственников. Указанное право является исключительной прерогативой лишь собственников. Пункт 2 ст. 616 ГК РФ обязывает арендатора нести расходы на содержание имущества только в отношении объекта аренды, но не общего имущества в многоквартирном доме.

Вместе с тем согласно ст. 249 ГК РФ на собственника – участника долевой собственности в МКД возложена обязанность соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Какая ответственность наступает у УК, если по ее вине возникли перебои с электричеством и напряжением в сети в МКД? Существуют ли здесь какие-нибудь нормативы?

В соответствии с пп. 6, 14, 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления управляющей организации, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном указанными Правилами. При этом факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Согласно п. 14 указанных Правил не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, например наводнений, землетрясений и иных катаклизмов природного и техногенного характера.

Что касается конкретных нормативов по бесперебойному электроснабжению и постоянному напряжению электрического тока, которое должно соответствовать действующим федеральным стандартам, то указанные нормативы содержатся в следующей таблице – в пп. 9, 10 приложения 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307.

Опубликовано: 27.08.2012 04:54 Обновлено: 28.03.2023 21:07